5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sā1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤n)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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