饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师中国欠别国钱吗(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓励按中国欠别国钱吗照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)中国欠别国钱吗范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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