导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zh福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗ái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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