导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(m是什么意思性取向dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不(bù)足m是什么意思性取向？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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