导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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