饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造(zào)成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能(néng)会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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