万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本(běn)都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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