文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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