导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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