5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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