导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shù抓蚯蚓真的能赚钱吗n)利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(抓蚯蚓真的能赚钱吗chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(c抓蚯蚓真的能赚钱吗hǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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