近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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