文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(dě善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思ng)多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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