导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀>

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善<社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀/strong>

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。