5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大)心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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