饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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