近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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