导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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