文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(在职教育是什么意思，补充在职是什么意思píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景在职教育是什么意思，补充在职是什么意思下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，在职教育是什么意思，补充在职是什么意思分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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