5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(s共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放hì)场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放g>

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）