文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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