近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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