OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全(qu当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍án)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示(shì)，华(huá)安张江(ji当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍āng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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