5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修(xiū)复(陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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