万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗 alt="北京房圈大消息！顶(dǐng)级富豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209440.png">

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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