文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好>预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提(tí)高(gāo)了(le)居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。