饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合(hé)发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关(guān1分钟前刚刚哪里发生了地震)于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中1分钟前刚刚哪里发生了地震(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)1分钟前刚刚哪里发生了地震，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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