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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实(shí)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

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　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、一厢情愿是什么意思李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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