5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(z西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学hì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(ji西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学à)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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