饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方(fā是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗ng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(y是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗ǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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