万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑p>

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑g>事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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