导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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