5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.6愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析6％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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