导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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