OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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