近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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