5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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