导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思g>人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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