文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三东隅已逝桑榆非晚是什么意思(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套东隅已逝桑榆非晚是什么意思AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 东隅已逝桑榆非晚是什么意思