文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(d公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表ěng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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