近两伊拉克是不是被灭国了年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng伊拉克是不是被灭国了)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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