万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释yè)主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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