近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派(pài)率(一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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