导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是女生工资多少算正常，女生工资多少算正常否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇女生工资多少算正常，女生工资多少算正常家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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