文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè苏三起解的故事，苏三起解的故事简介)些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(m苏三起解的故事，苏三起解的故事简介iàn)临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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