OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受(shò无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理u)影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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