导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(ni三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛án)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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