文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(n大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁èi)，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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