导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市(周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zh周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人ái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人ng>

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。