“现(xiàn)在的(de)房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合(hé)伙人、首席(xí)经(jīng)济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了(le)底部，再往下的空间已经(jīng)不(bù)大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要(yào)满(mǎn)足以(yǐ)下(xià)三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给(gěi)房(fáng)企(qǐ)贷款的(de)，房企的主要资(zī)金来源(yuán)来(lái)自新盘的(de)销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一(yī)般(bān)。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿(ná)到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些有国(guó)企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个(gè)行业出(chū)现了一个(gè)很明(míng)显的分化(huà)，无论是在(zài)销售，还是融(róng)资(zī)等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)相(xiāng)对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视企业的(de)成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业(yè)内最高的；融资成本是(shì)否(fǒu)是行(xíng)业(yè)内最低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也是(shì)业(yè)内最低(dī)的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的一(yī)家房企的(de)综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势(shì)。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明(míng)地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控股等国(guó)央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色(sè)的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考(kǎo)验(yàn)着国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的(de)预判未来市场，以及过于激进(jìn)的(de)扩张拿地节(jié)奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时，该(gāi)房(fáng)企新购入地块(kuài)也(yě)实(shí)现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在一线城(chéng)市，另外一半(bàn)也(yě)主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二(èr)线城市；另(lìng)一方面，它的(de)扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机(jī)会时(shí)要出手，但出(chū)手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房(fáng)企的净负债率水平，在我看(kàn)来，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要(yào)比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要(yào)求不得高于(yú)100％要更(gèng)加严(yán)格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并(bìng)没有那(nà)么快，所以(yǐ)要规避公(gōng)司净(jìng)负债率(lǜ)提高到(dào)一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华(huá)发(fā)股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积(jī)极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各(gè)维(wéi)度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并(bìng)不(bù)意味着，民(mín)营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到机(jī)构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十(shí)大流通股东中新(xīn)进了(le)“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵(líng)活配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴(bā关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些)马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐(lài)，和其(qí)自身的(de)基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三(sān)年时(shí)间(jiān)，房地产(chǎn)市场(chǎng)整(zhěng)体在(zài)走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度都(dōu)表(biǎo)现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重(zhòng)只占到(dào)近六(liù)成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的(de)本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎来(lái)多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发(fā)布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移(yí)至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)上(shàng)的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电(diàn)器、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业(yè)在进入(rù)存量(liàng)房(fáng)时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过(guò)去的数(shù)据充分(fēn)说(shuō)明了(le)这一(yī)点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的(de)增长却一(yī)直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关(guān)的行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的(de)统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月(yuè)线连收(shōu)七根阳(yáng)线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季(关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些;'>关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些jì)度报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下(xià)，彼时(shí)包括公募的中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基(jī)金都是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的(de)房地产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家(jiā)居板块也因(yīn)疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时间(jiān)段，该股年(nián)内(nèi)上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公司(sī)都实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季(jì)报(bào)中他管(guǎn)理的广发(fā)策(cè)略优选和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志(zhì)邦家(jiā)居十大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三只产品均登(dēng)榜十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也(yě)越来(lái)越被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标的(de)大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘(pán)占比是比较高的，每年到(dào)期的合(hé)同里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安(ān)这些固定人员成(chéng)本的年度增长，不(bù)过(guò)服(fú)务没有特(tè)别好，客(kè)户(hù)没有那(nà)么满意，能(néng)做(zuò)到提(tí)价难度是(shì)非(fēi)常(cháng)大的(de)。但是该公司能在业内做(zuò)到到期(qī)之后提价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些